Ежегодный налог на недвижимость “в оболочке”  (ATED)

Налогообложение дорогостоящей жилой недвижимости (ATED)

 

ATED – это налог, подлежащий уплате с дорогостоящей жилой недвижимости, находящейся в корпоративной «обертке» или «оболочке». Он подлежит уплате каждый год. Также следует учитывать, что действует налог на прирост капитала, связанный с ATED.

 

Ежегодный налог на недвижимость “в оболочке” («ATED»)

 

ATED применяется в случае, если соблюдены следующие три условия:

 

1)   Ненатуральное лицо, например, компания, товарищество или коллективная инвестиционная схема являются бенефициарными собственниками жилой недвижимости

 

2)   Обьектом права собственности является “жилая недвижимость, пригодная для отдельного проживания одной семьи”, и

 

3)   Право собственности имеет облагаемую налогом стоимость более £2 млн.

 

Это ежегодно начисляемый налог, который начисляется каждый год на период с 1 Апреля по 31 Марта. Первым периодом начисления является период с 1 Апреля 2013 по 31 Марта 2014.

 

 

Стоимость, подлежащая налогообложению – это рыночная стоимость на дату приобретения или, если позднее, на 1 апреля 2012 года, а затем рыночная стоимость, определяемая каждые пять лет с 1 апреля 2012 года.

Ежегодно начисляемая сумма определяется пропорционально, если налог неприменим ко всему начисляемому периоду.

Лицом, несущим ответственность за налог, является компания, «ответственные партнеры» или доверительный собственник коллективной инвестиционной схемы. Ответственность партнеров является солидарной, и совместные собственники жилой недвижимости несут солидарную ответственность.

Существуют различные налоговые льготы, которые призваны отразить изменения в положениях о Гербовом сборе по сделкам с недвижимостью. Tаким образом, если налогоплательщик уплачивает Гербовый сбор по ставке 15% при приобретении недвижимости, то он, скорее всего, должен будeт уплачивать ATED, и наоборот.

Освобождения от налога, или налоговые льготы

Предусмотрены налоговые льготы для корпоративных доверительных собственников, номинальных компаний, пассивных трастов, благотворительных организаций, общественных органов и недвижимости, получивших условное освобождение от налога на наследство.

Законодательством также предусмотрено освобождение “ненатуральных” лиц, занимающихся предпринимательской деятельностью (с целью получения прибыли) по предоставлению недвижимости в аренду, торговле недвижимостью, а также строительству объектов жилой недвижимости. Хотим отметить, что это освобождение от налога не может быть предоставлено, если “определенные  лица” занимают объект недвижимости (в широкой трактовке это лица, связанные c бенефициарным собственником).

Также предусмотрены освобождения для недвижимости, используемой в льготируемых отраслях или предоставляемой определенным работникам (включая сельские жилые дома) при выполнении определенных условий.

Декларации по ATED и уплата налога

Декларации по ATED должны в обязательном порядке быть представлены, а налог уплачен до 30 апреля ежегодно.

Следует отметить, что декларация заполняется в начале каждого начисляемого периода. Таким образом, если налогоплательщик прибегнул к использованию льготы (в авансовом порядке), но обстоятельства изменились так, что льгота перестает действовать, налогоплательщик обязан внести поправки в декларацию по ATED в течение 90 дней со дня изменения обстоятельств.

Структуры, не являющиеся «ненатуральными лицами», не обязаны заполнять декларацию по ATED. Однако “ненатуральное” лицо, имеющее право на льготу, обязано заполнить декларацию для того, чтобы иметь возможность пользоваться вышеуказанными льготами.

Мы можем подготовить декларации и проконсультировать вас относительно возможности использования льгот.

Необходимо вдумчиво отнестись к рассмотрению порядка уплаты ATED с тем, чтобы это не привело к возникновению нежелательных налоговых последствий в отношении средств, перемещенных в Соединенное Королевство Великобритании и Северной Ирландии (“CK”) с целью уплаты налога.

В некоторых обстоятельствах уплата налога может создать налогооблагаемый перевод. Мы можем проконсультировать вас относительно порядка финансирования уплаты ATED, не вызывающего возникновение каких-либо непредвиденных налоговых последствий.

Налог на прирост капитала, связанный с ATED

Налог на прирост капитала действует исключительно в отношении продажи, или отчуждения, дорогостоящей жилой недвижимости в СК «ненатуральными лицами», независимо от того, являются они резидентами в СК или нет, то есть лицами, относящимися к вышеприведенным категориям, входящим в сферу действия налога  ATED.

Ставка налога на прирост, связанный с ATED, составляет 28% в соответствии с текущей стандартной ставкой налога на прирост капитала.

Убытки при продаже ATED недвижимости , могут переноситься на будущий период и  и спользоваться  для зачета против прироста на капитал, связанного с другой ATED недвижимостью.

Существуют также положения, призванныe обеспечить, чтобы отчуждение недвижимости за сумму менее £2 млн. не было более  эффективным с налоговой точки зрения.

В случаях, когда также возможно применение положений, противодействующих избежанию налогов и относящих прирост на капитал на счет акционеров (ст. 13 Законa «О налоге на прирост капитала» 1992 года), эти положения игнорируются, и вместо этого будет взиматься налог на прирост капитала, связанный с ATED.

Автоматические перебазирование 

Существует т.н. «автоматическое перебазирование» стоимости недвижимости в свободную рыночную стоимость на 6 апреля 2013 года, если налогоплательщик не примет иное решение.

Поэтому любой прирост капитала, реализуемый при отчуждении после 6 апреля 2013 года, будет поделен на две части:

• Прирост капитала, связанный с ATED – подлежащий новому начислению налога на прирост капитала; и
• Прирост капитала, не связанный с ATED – подчиняющийся старым правилам.

Как правило, прирост капитала, связанный с ATED, будет равен приросту капитала после апреля 2013 года, а прирост капитала, не связанный с ATED, будет равен приросту капитала до апреля 2013.

Однако сценарий, когда объекты недвижимости то начинают, то перестают подпадать под действие начисления ATED (по причине подпадания или неподпадания под действие льготы или колебаний стоимости) является более сложным, так как начисление налога на прирост капитала действует только в отношении периодов действия режима ATED, что означает, что прирост должен быть пропорционально рассчитан.

Что это означает для наших клиентов?

Каждая ситуация уникальна, и поэтому не существует одного легкого ответа. Вам следует обратиться за профессиональной консультацией, если вы уже не сделали этого.

Говоря широко, офшорная структура, владеющая недвижимостью в СК, по-прежнему обеспечивает владельцу защиту от налога СК на наследство, и поэтому сохранение структуры может быть благоразумной мерой, если экономия по налогу на наследство превышает вероятные будущие начисления ATED и налог на прирост капитала, связанный с ATED. Однако мы предлагаем вам рассмотреть, не будет ли экономически целесообразнее использовать другие методы планирования налога на наследство.

Если структура, владеющая объектом недвижимости, подпадает под действие одной из льгот или имеет право на льготу или может быть реорганизована для этой цели, это направление действий может оказаться благоразумным.

Если вы рассматриваете возможность покупки нового объекта недвижимости, то личное владение недвижимостью напрямую с целью проживания в ней ее собственника,  зачастую является самым простым и дешевым вариантом, с условием что  проведено дополнительное планирование по поводу налога на наследство. Для обеспечения анонимности возможно добавление пассивного траста или номинальной компании. Кроме того, прямая покупка корпоративным доверенным лицом офшорного траста также может обеспечить элемент защиты имущества при условии тщательного управления рисками в отношении налога на наследство.

Если вы полагаете, что вы испытываете затруднения с ATED, или вам требуется помощь в подготовке декларации, пожалуйста, свяжитесь с нами для получения консультации по вашим следующим шагам.